ce inseamna extravilan

Ce inseamna extravilan

Ce este extravilanul?

Extravilanul se refera la acea parte a teritoriului administrativ al unei unitati administrative-teritoriale (UAT) care nu este inclusa in intravilan. In Romania, terenurile sunt divizate in doua categorii majore: intravilan si extravilan. Intravilanul reprezinta zonele urbane si periurbane care sunt destinate pentru constructii, locuinte, birouri si alte activitati comerciale si sociale. In contrast, extravilanul este definit ca fiind acea zona care nu este destinata in mod direct constructiilor rezidentiale sau comerciale si care este, de obicei, dedicata activitatilor agricole, forestiere sau alte utilizari non-urbane.

Aceasta delimitare este importanta pentru administratiile locale, deoarece influenteaza modul in care se dezvolta comunitatile locale, dar si pentru proprietarii de terenuri, deoarece afecteaza valoarea proprietatilor si modul in care pot fi utilizate. In cadrul extravilanului, de exemplu, legislatia de utilizare a terenurilor poate fi mai restrictiva in termeni de dezvoltare, comparativ cu intravilanul. Asadar, intelegerea distinctiei dintre intravilan si extravilan este esentiala pentru oricine detine terenuri sau intentioneaza sa achizitioneze terenuri in Romania.

Diferentele principale dintre intravilan si extravilan

O prima diferenta evidenta intre intravilan si extravilan este destinatia terenului. Intravilanul este destinat constructiilor si dezvoltarii urbane, in timp ce extravilanul este adesea rezervat pentru agricultura, silvicultura si alte activitati care nu implica dezvoltarea urbana. Aceasta distinctie este esentiala nu doar pentru planificarea teritoriala, dar si pentru investitorii care doresc sa dezvolte proiecte imobiliare.

Extravilanul poate fi dificil de transformat in teren intravilan din cauza reglementarilor stricte privind utilizarea terenurilor. In general, transformarea unui teren extravilan in intravilan necesita un plan urbanistic zonal (PUZ) aprobat de autoritatile locale, iar acest proces poate fi costisitor si de lunga durata.

Diferente esentiale:

  • Destinatie: Intravilanul este destinat dezvoltarii urbane, in timp ce extravilanul este rezervat pentru activitati non-urbane.
  • Valoare: Terenurile intravilane au, de obicei, o valoare mai mare comparativ cu cele extravilane datorita potentialului lor de dezvoltare.
  • Reglementari: Extravilanul este supus unor reglementari mai stricte privind utilizarea terenurilor.
  • Acces la utilitati: Intravilanul are acces mai bun la utilitati precum apa, gaz, electricitate, in timp ce extravilanul poate necesita investitii suplimentare pentru a obtine aceleasi facilitati.
  • Proces de transformare: Trecerea unui teren din extravilan in intravilan este complexa si necesita aprobari oficiale.

Reglementari si autoritati implicate

In Romania, reglementarile privind utilizarea terenurilor sunt administrate de diverse institutii guvernamentale, cum ar fi Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale si Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Administratiei. Aceste institutii colaboreaza pentru a asigura ca terenurile sunt utilizate in mod eficient si durabil.

Un alt rol important il joaca autoritatile locale, cum ar fi primariile, care sunt responsabile de gestionarea directa a planificarii teritoriale a unitatilor administrative-teritoriale. Aceste autoritati au responsabilitatea de a implementa planurile urbanistice generale (PUG) si planurile urbanistice zonale (PUZ) pentru a stabili cum vor fi utilizate terenurile, inclusiv cele din extravilan.

Rolurile autoritatilor implicate:

  • Ministerul Agriculturii: Se ocupa de reglementarea si managementul terenurilor agricole.
  • Ministerul Dezvoltarii: Coordoneaza planificarea teritoriala si dezvoltarea urbana.
  • Primariile: Administraza implementarea PUG si PUZ la nivel local.
  • Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară: Asigura inregistrarea si gestionarea datelor cadastrale.
  • Agentia pentru Protectia Mediului: Evalueaza impactul asupra mediului al schimbarilor propuse in utilizarea terenurilor.

Impactul asupra valorii proprietatilor

Valoarea terenurilor din intravilan si extravilan poate varia considerabil datorita destinatiei si reglementarilor asociate cu fiecare tip de teren. In general, terenurile intravilane au o valoare mai mare decat cele extravilane datorita potentialului de dezvoltare si a accesului mai facil la utilitati si infrastructura. In cazul in care un teren extravilan este transformat in intravilan, valoarea acestuia poate creste in mod semnificativ.

Investitorii imobiliari trebuie sa fie atenti la reglementarile locale si sa evalueze cu atentie potentialul de dezvoltare al terenurilor extravilane inainte de a investi. Chiar daca un teren extravilan poate parea atractiv datorita pretului scazut, costurile asociate cu transformarea acestuia in teren intravilan pot fi semnificative.

Factori care influenteaza valoarea proprietatilor:

  • Destinatia terenului: Terenurile cu destinatie rezidentiala sau comerciala au, in general, o valoare mai mare.
  • Accesul la infrastructura: Proximitatea fata de drumuri, utilitati si alte facilitati sporeste valoarea terenurilor.
  • Potentialul de dezvoltare: Terenurile care pot fi usor transformate in intravilan au un potential de apreciere mai mare.
  • Reglementarile locale: Reglementarile stricte pot limita posibilitatile de dezvoltare, afectand valoarea terenului.
  • Piata imobiliara: Fluctuatiile pietei pot influenta semnificativ preturile terenurilor.

Agricultura si extravilanul

Extravilanul joaca un rol crucial in agricultura, fiind principala sursa de terenuri pentru culturi agricole si cresterea animalelor. In Romania, agricultura reprezinta un sector economic important, iar terenurile extravilane sunt esentiale pentru producerea de alimente si produse agricole. Potrivit Institutului National de Statistica, aproximativ 61% din suprafata totala a tarii este ocupata de terenuri agricole, dintre care o mare parte se afla in extravilan.

In plus, terenurile extravilane sunt de asemenea utilizate pentru silvicultura si alte activitati legate de utilizarea durabila a resurselor naturale. Acest tip de utilizare a terenului este crucial pentru mentinerea biodiversitatii si pentru sustinerea economiilor rurale.

Agricultura in extravilan include diverse tipuri de activitati, cum ar fi:

  • Cultivarea cerealelor: Graul, porumbul si orzul sunt principalele culturi cultivate in extravilan.
  • Cresterea animalelor: Extravilanul ofera spatii adecvate pentru ferme de bovine, porcine si ovine.
  • Viticultura: Zonele colinare din extravilan sunt ideale pentru cultivarea vitei de vie.
  • Pomicultura: Extravilanul gazduieste livezi de mere, peri, pruni si alti pomi fructiferi.
  • Silvicultura: Gestionarea durabila a padurilor pentru lemn si alte produse forestiere.

Provocarile transformarii extravilanului in intravilan

Transformarea extravilanului in intravilan poate parea o oportunitate excelenta de investitie, insa vine cu o serie de provocari si obstacole. In primul rand, procesul birocratic este unul complex, implicand multiple etape de aprobare la nivel local si national. De exemplu, este necesara intocmirea si aprobarea unui PUZ, care trebuie sa fie in conformitate cu planul urbanistic general al zonei.

In al doilea rand, costurile asociate cu transformarea pot fi semnificative. Acestea includ taxe de autorizare, investitii in infrastructura (drumuri, canalizare, alimentare cu apa si energie), dar si eventuale masuri de protectie a mediului. Conform datelor Ministerului Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Administratiei, durata medie de aprobare a unui PUZ poate varia intre 6 si 24 de luni, in functie de complexitatea proiectului si de specificul zonei.

Provocari in transformarea extravilanului:

  • Proces birocratic: Necesita numeroase aprobari si respectarea reglementarilor urbanistice.
  • Costuri ridicate: Investitiile in infrastructura si taxele de autorizare pot fi semnificative.
  • Impact asupra mediului: Pot fi necesare evaluari si masuri de protectie a mediului.
  • Rezistenta comunitara: Schimbarile propuse pot intampina opozitie din partea comunitatilor locale.
  • Riscuri economice: Schimbarile in piata imobiliara pot afecta rentabilitatea investitiei.

Perspective viitoare si tendinte

Pe masura ce populatia urbana continua sa creasca, cererea pentru terenuri intravilane este in continua expansiune. Aceasta tendinta duce la o presiune crescuta asupra extravilanului, deoarece investitorii cauta noi locatii pentru dezvoltarea rezidentiala si comerciala. In acest context, guvernele locale si nationale trebuie sa gaseasca un echilibru intre conservarea resurselor naturale si necesitatea dezvoltarii urbane.

Una dintre tendintele emergente este promovarea dezvoltarii durabile si a urbanismului verde. Aceasta implica utilizarea eficienta a resurselor si minimizarea impactului asupra mediului, prin implementarea unor masuri precum eficienta energetica, utilizarea surselor regenerabile de energie si protejarea biodiversitatii.

Potrivit Agentiei Europene de Mediu, aproximativ 75% dintre europeni vor trai in mediul urban pana in 2050, ceea ce va impune o planificare atenta a expansiunii urbane pentru a asigura un mediu sanatos si sustenabil pentru viitoarele generatii.

Tendinte si perspective viitoare:

  • Cresterea cererii pentru terenuri intravilane: Expansiunea urbana continua sa puna presiune pe extravilan.
  • Dezvoltare durabila: Promovarea urbanismului verde si a eficientei energetice devine o prioritate.
  • Planificare responsabila: Necesitatea unui echilibru intre dezvoltarea urbana si conservarea mediului.
  • Sprijin din partea UE: Uniunea Europeana ofera finantare pentru proiecte de dezvoltare sustenabila.
  • Implicarea comunitatii: Participarea cetatenilor in procesul de planificare urbana devine din ce in ce mai importanta.
Scroll to Top